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融信服务二次递表 上市之路还有多远?

中国网财经   时间:2021-06-02 14:54

中国网财经6月2日讯(见习记者 张染然)首次递交招股书失效后,融信服务火速进行了二次递表,以求尽快登陆港交所。显然,港交所拟提高上市主板公司盈利的新规将于2022年1月1日正式开始实施,欧宗洪必须要争分夺秒才有可能打赢这场战争。

  此外,经过两轮上市潮,物业板块已经提前透支了资本市场的想象,后续上市的物业公司正逐渐被打回原形,这也给融信服务带来了不小的挑战。

 

  业务模式趋同 项目布局高度集中

  2020年11月3日,融信服务首次向港交所递交招股书。2021年5月4日,在其招股书失效的第二天,融信服务完成了二次递表。不过,如今的资本市场少了些许狂热,多了几分理性,因此,中小物业公司的上市之路愈发艰难,融信服务也不例外。

  来源:融信服务招股书

  从业务模式看,融信服务目前有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线,与其他的物业公司并无太大区别。

  不过,融信服务的三大业务之间分化较大。2018-2020年,融信服务的物业管理服务和非业主增值服务在整个营收中的占比超过95%,而社区增值服务的占比则不足2%。

  此外,相同的业务模式下,融信服务在管面积较小,规模方面并无明显优势。招股书显示,截至2018年、2019年及2020年12月31日,融信服务的在管总建筑面积分别为1060万平方米、1590万平方米和1990万平方米。尽管融信服务优于一些蚊型物业公司,但与头部物业公司相比,仍相差甚远。

  眼下,收并购仍是物业公司跑马圈地的首选,因此,打通资本市场就显得尤为关键。恒大物业上市不足两个月,即斥资15亿元收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司100%的股权,收购完成后,恒大物业的在管面积将超过3.8亿平方米,一举实现规模跳涨。从募集资金使用上看,融信服务也将大比例募资用于寻求选择性战略投资和收购机会。

  与全国化布局的物业公司不同,融信服务大部分业务集中在海西地区和长三角地区。数据显示,截至2018年、2019年和2020年12月31日,融信服务分别在海西地区管理总建筑面积约为980万平方米、1160万平方米和1270万平方米,分别占在管总建筑面积的92.8%、73.1%和63.5%。同期,融信服务在长三角地区的管理总建筑面积约为80万平方米、230万平方米和450万平方米,分别占在管物业总建筑面积的7.2%、14.2%和22.8%。综合来看,融信服务上述两个地区管理总建筑面积的占比合计约为100%、87.3%和86.3%。

  项目集中布局,融信服务上述两大地区的收益在总收益中的占比也较高。其中,来自海西地区的物业管理服务的收益分别占2018年、2019年和2020年总收益的53.0%、46.0%和34.0%;来自长三角地区的物业管理服务的收益分别占同期总收益的4.2%、6.2%和9.9%。虽然融信服务不断扩大管理半径,但项目集中度仍然较高,管理风险亦难以实现对冲。

  新规迫在眉睫 上市风险增加

  对中小物业公司而言,港交所主板上市盈利门槛的提升犹如横亘在前面的一堵墙,上市之路越来越逼仄。

  今年5月20日,港交所发文,修订后的主板上市盈利规定较现行规定上调60%,即“上市申请人于三年营业纪录期累计税后净利润不低于8000万港元:最近一个财政年度不低于3500万元港元,前两个财政年度累计不低于4500万元港元”。这项政策将于2022年1月1日正式实施。

  新规的出台,直接催生了不少物业公司抢跑上市。5月25日晚间,德商产投服务在港交所提交招股书;5月28日,祥生地产旗下的祥生活递交招股书。

  来源:融信服务招股书

  招股书显示,融信服务在2018年、2019年、2020年取得的收益为4.14亿元、5.18亿元、7.50亿元,复合年增长率约为34.7%;净溢利为0.34亿元、0.72亿元、0.85亿元,复合年增长率为58.7%。从三大业务的毛利率来看,非业主增值服务与社区增值服务的毛利率远高于融信服务整体的毛利率,尤其是物业管理服务的毛利率相对较低。

  来源:融信服务招股书

  物业管理服务方面,由关联公司融信中国及联营、合营公司开发的项目所取得的收益在融信服务总收益中的占比远高于独立第三方项目的收益占比。相比之下,融信服务向融信中国及其合营、联营公司所开发的住宅物业收取较独立第三方所开发项目较高的平均物业管理费。

  数据显示,2018年-2020年,融信服务向融信中国开发的住宅物业项目收取的平均物业管理费分别为2.4元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.6元/月/平方米;向合营、联营公司开发的住宅物业收取的平均物业管理费为2.0元/月/平方米、2.2元/月/平方米和2.3元/月/平方米;向由独立第三方开发的项目收取的平均物业管理费为1.2元/月/平方米、1.2元/月/平方米、1.6元/月/平方米。

  未来,管理面积的拓宽离不开融信服务独立获取项目的能力,但第三方项目较低的物业费则会影响整个物业管理服务业务的毛利率,进而影响公司整体的毛利率。

  从融信服务的盈利能力来看,符合港交所新规的要求,但新规落地无形中增加了物业公司的上市风险。此前,由于不少蚊型物业公司赴港上市,影响了整个板块在资本市场的表现。新规有助于物业板块回归理性,同时也避免了一些中小物业公司上市后拉低整体板块的质量。除了对不少递表以及准备上市的小物业公司产生负面影响,新规也会加速个股之间的分化。

  实际上,从2020年上市的物业公司来看,整个物业板块之间的分化逐步加剧,一方面物业板块出现IPO高峰,上市公司数量增加;另一方面,不少个股上市即破发。据中国网财经不完全统计,2020年港股新增18家物业上市公司,这也是自2018年首家物业公司上市以来数量增加最多的一年。与此同时,整个物业管理行业的马太效应不断加剧。例如,第一服务上市首日即破发,而华润万象生活的上市则迎来其在资本市场的高光时刻。

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